深圳最贵的房子有多贵？
这个问题还真是把人给问住了，一般人顶多也就能猜到，南山福田一带10万＋/平，最贵的一些豪宅大约要20万往上。
不过今天湾叔看到，网友总结的2020年，深圳除别墅外，单价最贵top10房源，让人不禁感叹“贫穷还是限制了我等凡人的想象力！”
这张图一出，直接击碎了无数深漂的安家梦。
前十最低都是28.1万一平，最高近36万一平！
地段是决定因素
单价三十万上下的天价房子，引来不少吃瓜群众围观。
同时也令不少网友一脸懵，知道深圳房子贵，但没想到能这么离谱，还不算别墅，这都是哪里的房子啊？
根据数据显示，今年深圳最贵十大楼盘中，半数在深圳湾，两个在蛇口，一个在科苑，共8个南山区楼盘。
剩下两处楼盘，在香蜜湖和华强北，都属于福田区。
湾叔发现，楼市跟娱乐圈真的挺像，科技发家，人气正当红的南山；“出道”多年，资源积累丰厚的福田，依旧是深圳楼市的“当家花旦”！
罗湖“出道”年头太久，人老珠黄逐渐过气，无缘榜单；光明、宝安，今年再怎么博眼球，吸引流量，网红还是网红，和根正苗红的大明星没法比。
更不用说经验尚浅，拿得出手的作品十分有限的龙华、龙岗等等……
投资者都是逐利的，任你的楼盘再怎么花枝招展，人家真正看重的，只有买了之后，这套房子能为他们赚多少钱。
地段！地段！还是地段！无论如何限购限价，这句楼市真理依然适用。
地段对于楼盘，就像门阀时代，读书人的出身，决定了你的上限和下限，在这个区间里，才有楼盘的后天发挥空间。
今年十大最贵楼盘，所在的地段，个个藏龙卧虎！
先是科技之都南山的几大地段，其中最引人注目的，无疑就是深圳湾！
在美国楼市，旧金山硅谷的房价打败了纽约曼哈顿，在中国，深圳湾同样也击败了福田CBD。
互联网三巨头BAT自不必说，新贵今日，手机界御三家OPPO、vivo和小米，纷纷扎向这里设立总部。
再加上之前鹅厂、菊厂不少员工在这里开疆拓土，流入深圳湾的，几乎是全国楼市中，最能买的人！而在这里盖的房子，无疑也是深圳房价的最上品！
不同于深圳湾的自力更生，蛇口更像是左右逢源，手握深圳地铁2号线这条缰绳，左牵前海、右擎深圳湾，对于工作在这两个地方的高购买力人群来说，蛇口就是性价比。
榜单第8名的科技园博海名苑，东临沙河西路，南邻滨海大道，隔大沙河，高尔夫球场景观尽收眼底。
这交通和绿化环境的配置，是不是很眼熟？
跟前一段时间，处于风口浪尖上的润玺简直一模一样！
再看福田，香蜜湖作为福田老牌豪宅区，高房价由来已久，深圳湾要是科技新秀的竞技场，香蜜湖就是金融巨子的聚集地，都是高收入人群，位居榜单第二再正常不过。
华强北作为当年深圳电子第一街，近几年虽然被电商冲击的够呛，空铺率一度高达37%。
但随着当地电子行业逐步走向规范，正在全面翻新、多样化的华强北实力展现了，什么叫瘦死的骆驼比马大。
这些高价楼盘，无一不得益于地段的强力加持，保证了它们在起跑线，就比绝大多数楼盘领先了一大截。
而想成为同一地段的王者，就需要楼盘之间的博弈了。
抢利好抬价格
深圳湾、蛇口、科技园、香蜜湖、华强北，这些豪宅片区中楼盘也是数不胜数，为什么这几栋就可以占据鳌头？
带着这样的疑问，湾叔找到了这十大最贵楼盘的一些共同点。
首先，它们都有高得出奇的得房率！
得房率是指可支配面积与每户建筑面积＋公摊面积之比，通常情况下，多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。
所以，得房率太低或太高都不太好，太低让人感觉吃亏，太高意味着公共面积太小，让人住着压抑。
而这十大楼盘，大多以高得房率为卖点，其中最小的都有90%，其余甚至在100%及以上，这是为什么呢？
得房率在100%或以上，通常是三种情况，一是独门独院没有浪费空间的别墅，这一点可以排除了。
二是高层高，带阁楼或露台的LOFT户型，一般在顶层可以办到，像榜单前两名的，华润悦府和锦庐花园都是顶层。
LOFT户型
剩下的高得房率只剩下第三种情况—偷面积！即通过违规搭建将房屋总价拉高。
过去深圳的房地产市场不规范，开发商通过在阳台、飘窗、露台、梯厅、夹层等细微处做手脚，花式“送面积”。
这么做的目的，是要将日后二手房的总价拉到“恨天高”，顺势鼓动周围小区业主提高挂牌价，拉高整个片区价位。
当年豪宅偷面积成风的后海、蛇口都是通过这种方式，率先“繁荣”起来。
这些常年占榜深圳房价第一梯队的楼盘，多是以这样的操作，既提升了自己的价格，又打开了楼盘的卖点，做到量价齐飞的目标！
除了一些“低调”的操作，想要自家的房源爬得更高，就需要更多的利好傍身，抬高价值。
这其中炒作空间最大、最见效的无疑是让楼盘和名校“联姻”！
深圳出了名的单价高的小区，没有几个是精装修、高绿化、壕配套的高档社区，反而是一堆老破旧占据半壁江山。
没电梯、没花园、楼栋之间数不清的电线管道是这些小区个人的第一印象。
而让这些小区单价高得离谱的，除了遥遥无期的旧改大饼，就是名校学位，就像上面提到的华强北阁林网苑一带，周围片区内都是荔园小学的各大分校。
和名校学位牢牢绑定，房价自然如业主心态一般坚挺！
如今，深圳的学位大蛋糕也瓜分得差不多了，再想打破这个局面困难重重，这些具有名校学位价值的老破小，单价丝毫不逊于新建豪宅。
地段决定了房价的发挥空间，开发商操作和对周边利好的利用，就是让这些高房价楼盘，在有限空间内抢蛋糕。
成了，就是深圳地标式住宅，荣升房价top10；败了，也不过是在这些高价房中泯然众人，照样跟着片区一起看涨！
除非像润玺那样，在施工或销售环节上连连爆出大瓜，不然也不会翻起多大浪花。
何况连大多数买房者，都不去关心容积、环境、配套这些管户居住体验的事；转而去追求这个盘火不火、有没有炒作点、周边学校成绩如何、片区未来会不会劲爆的东西。
这样高收益、低风险的事，开发商何乐而不为呢？
作者 | 湾叔