自1994年国家安居工程方案提出以来，各地一直大力开展经济适用房的建设，大部分人对于“经济适用房”这几个字都耳熟能详。在房价居高不下的今天，经济适用房已成为中低收入家庭刚需住房的首选。
近日，上海达必诚律师事务所主任周宇龙律师带领其团队承办的一起继承纠纷案件顺利结案。周宇龙律师团队克服重重困难和阻力，赢得了委托人对承办律师及上海达必诚律师事务所的高度评价和认可。
【案情简介及办案过程】
A与B系夫妻，二人共生育一子即小C，小C也是A唯一的子女，D系A的母亲，而A的父亲早已过世。A于今年去世，其生前未对财产进行处置，也未立遗嘱或遗赠扶养协议。A遗产中有一套与B共有的经济适用房，B、小C和D三人在多次询问不动产登记有关部门后，仍未能成功过户。
在此情况下，上海达必诚律师事务所接到了小C的委托，周宇龙律师团队在了解当事人诉求后，迅速着手推进工作，及时固定、整理证据，形成完整的证据链。最终，考虑到小C年龄较小及房贷尚需通过B账户归还等因素，B、小C和D三人对于A遗产的处置有了稳妥的内部约定，律师也就该经济适用房未来的过户提供了切实可行的解决方案。
【相关法条】
《上海市共有产权保障住房管理办法》第三十四条
本市城镇户籍家庭或者个人购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额，但购房人、同住人拒不履行区住房保障行政管理部门作出的有关房屋管理的行政决定或者有违约行为未改正的除外。上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房。
本市城镇户籍家庭或者个人购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，购房人、同住人购买商品住房且住房不再困难的，应当在办理商品住房转移登记前，先行上市转让共有产权保障住房或者购买政府产权份额，但符合确有必要购买商品住房情形的除外。具体例外情形，由市住房保障行政管理部门规定。
非本市户籍家庭购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，其交易管理按照本市相关规定执行，但购房人的户口迁入本市的，按照第一款、第二款规定执行。
《上海市共有产权保障住房管理办法》第三十九条
购房人均死亡，其共有产权保障住房产权份额的继承人不符合共有产权保障住房申请条件的，住房保障机构可以按照依法分割共有物的方式，处置共有产权保障住房。
《上海市人民政府办公厅印发关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜处理意见的通知》第四条
申请家庭成员在签订选房确认书后、完成房地产转移登记前死亡的，处理方式如下：部分买受人死亡的，以未死亡的买受人为买受人，同住人不变更为买受人；买受人均死亡的，同住人应当协商确定买受人；部分或者全体同住人死亡的，买受人不发生变化；买受人和同住人均死亡的，经济适用住房预售合同解除，住房保障机构按照经济适用住房原销售价格回购，或者房屋出售单位返还购房款。
《上海市共有产权保障住房申请须知》第十八条/《上海市人民政府办公厅印发关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜处理意见的通知》第五条
申请家庭成员在完成房地产转移登记前死亡的，该经济适用住房房地产权利不发生继承。申请家庭成员在完成房地产转移登记后死亡的，处理方式如下：房地产权利人死亡的，其所享有的经济适用住房房地产权利按照《中华人民共和国继承法》有关规定继承。其中，继承人不属于申请家庭成员的，不享有经济适用住房居住使用权，仅享有在经济适用住房按照规定发生回购或者转让后，主张分割所得价款的权利；同住人死亡的，该经济适用住房房地产权利不发生继承。
【律师寄语】
公民的合法继承权，受法律保护。法律规定，继承开始后，有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。而经济适用房，系由政府提供政策优惠，实行政府与购房人按份共有产权的一种房屋。该房屋面对城市低收入住房困难家庭供应，具有一定的福利保障性质。故经济适用房的继承，也有别于其他一般商品房。
实践中，经济适用房已具备回购或转让条件且是自然人死亡时遗留的个人合法财产的，可作为遗产由死者亲属继承。若继承人不属于申请家庭成员，即既非买受人又非同住人的，继承人相应权利对应的则是产权份额按照规定发生回购或转让后所得的折价款。
温馨提示，在部分继承人身份难以确定或具有遗产存在特殊性等情况时，单靠当事人自身很难办妥继承手续。此时若经济条件允许，建议及早委托律师处理，由律师对继承纠纷进行系统策划和布局，实践证明这往往是值得的。
文案 | 丁金金
审核 | 周宇龙