“您看咱家房子，最近还要不要再调价？”
自从上半年把房子挂上二手房网站后，小Z几乎隔两周左右就会接到专属维护人的“催降”电话，
总有邻居的价格永远比你更低
。朋友圈里，也总能见到房产中介的各种“好房急售”、“急降**万”刷屏。
在连续几次降价后，小Z只求“保本”的想法好像也保不住了。当潮水退去，当年的不少红盘、“鸡腿盘”陆续跌下“神坛”，谁在裸游一目了然。
目前二手房在售套数已经达到约13.68万套，内卷还在不断发生。
比如，桥北一次新房挂牌价
下降30万，几乎跌至成本价
；江核一次新房挂牌275万出售，
较市价直降30-40多万
；城中一别墅挂牌约2800万出售，相较于买入价3000万+后期装修500万，
猛降700万
；……
截至发稿前，诸葛找房官网上，
已有1049套房源二手房挂牌价出现下调，降幅在1-50多万不等
。 
不仅如此，近期也有部分小区二手房成交价创今年新低，房价重回2—3年前，甚至更早。
01
江北、城中等板块次新房大跌，有房降价700万甩卖
诸葛找房官网上，近24小时内，位于桥北的
御澜府
一套建面约112㎡三居室挂牌价从320万降至270万，降幅30万
。 
目前该房源
折合挂牌单价约25677元/㎡
，相较于御澜府2018年8月收官均价25523元/㎡，基本持平
，也就是说，近4年的利息铁定亏了！ 
这不是个案，同小区报价在2.5万/㎡左右的房源也有数套，而且
不少房源目前的挂牌价较首次挂牌价均有不同幅度下跌
。据悉，小区6月挂牌均价约28039元/㎡，环比下滑0.64%
。 
位于江北核心区的
保利西江月
一套建面约89㎡非顶楼房源，一线江景房，挂牌价275万出手，折合单价约3万/㎡
。相较于二季度的市场价约310-320万，该房源直降约35-40万
。 
而且这还不是最低，
有一套89㎡小户型单价低至“2”字头
。保利西江月降价也不是第一次了，这个二手房价格曾直逼4万/㎡的小区新近成交价格普遍才3万/㎡出头，形势急转而下。 
城中的
泰禾南京院子
一套建面约460㎡别墅，上下共4层，挂牌总价约2800万
，折合单价约60870元/㎡。据悉，该别墅业主当年以总价3000万买入，后期装修500万，今年4月刚挂牌就是3500万
。3个月不到，挂牌价“跳水”700万甩卖
。 
而且
这些房源价格仍然可谈
，但是从目前结果来看，降价却难出货
，这可能也是当前的二手行情的缩影。去年下半年，在信贷紧缩、新政、学区高压、疫情反复等重锤下，二手房市场的底层支撑遭受了猛烈打击，经济不景气后，成交放缓的同时，也失去了上涨的动力。这一形势更是一直影响到现在。
02
河西南、江核、江宁等板块二手房低价成交
今年开始，尽管信贷、限购、限售等政策全面宽松，但是房产纯投资需求已经大幅减少，自住需求回归。
与此同时，人们逐渐认识到
一二手房价差可能并不能完美兑现
，新房中签率也陡然高
，新房库存长期保持7万套以上的高位运转。刚需、改善不再是新房市场的弃儿。
既然摇号有望，又有谁会去高位接盘二手房？因此二手房业主降价抢跑的事例，也屡次发生。
河西南的
海峡城云珑湾
新近成交一套建面约133.8㎡三居室，成交总价约617万，折合单价约4.6万/㎡
。相较于同面积段房源前期成交均价约5.1万/㎡，该房源降了约5000元/㎡
。 
不仅如此，正荣润峯、升龙天汇等河西南小区均有房源低价成交，比如
正荣润峯新近成交单价约6.2万/㎡
，较去年最高7万/㎡+的成交记录，降幅明显。江宁小龙湾的
龙湖春江郦城
新近成交一套建面约87.19㎡小户型，成交总价约335万，折合成交单价38422元/㎡
。相较于同小区5月同面积房源成交单价约4.46万/㎡，降价超过6200元/㎡
。 
江北核心区的
金地风华国际
一套建面约98㎡三居室急售，成交总价约318万，折合单价约32448元/㎡
。据悉，该小区一般高层房源当年的销许均价已经在3.2万/㎡。鼓楼滨江的
中冶锦绣公馆
新近成交了一套建面约219㎡四居室，报价850万，折合单价约38666元/㎡
。据悉，该房源于2018年9月入市，备案价就有约38944元/㎡
，也就是说，业主同样亏本卖房。追涨杀跌是市场的天性，频繁的降价抢跑相当于对二手房市场的再次补刀
。近期这批小区二手房的挂牌价、成交价走低，就很能体现这一市场惯性。而且价格战一旦成型，跑得最快永远是最便宜的，而落后的可能就是血流成“盒”。
03
海玥名都破“9”，买房逻辑已变
当下的二手房市场已经进入了一个内卷时代，却也有一部分楼盘逆势走高。
比如河西中部的海玥名都，其新近成交了两套次新房，
成交总价均超过1400万，折合单价最高突破至9.8万元/㎡
，这也是该小区首次单价破“9”。 
河西南的长江尊邸也有一套低楼层的法拍房以
单价约7.92万/㎡成交
，刷新河西南房价记录。 
宇宙中心+真豪宅+高净值人群+高级烟火气
，是共性。随着政策全面宽松，市场也已经明牌，确定价值更高的品质住宅将成为市场焦点，甚至能逆势上扬
。不仅是二手房市场，新房市场也不会独善其身，那些非核心区域新房与二手房的价差可能会成为泡影，投资需求将逐渐退出边缘区域打新的竞争。
前几年买房可能还是学区、规划为王的逻辑要变了，但是住宅未来的投资属性减弱，教育均衡也将稀释学区价值，买房将更多的是为了享受当下。